很快，新房供应将大量减少
有没有想过 为什么现房销售政策出现在2026年 不是2025年 也不是2027年 偏偏就在2026年 这是为什么 这个时间点本质上是对一手房的态度发生了根本性的逆转 关于828政策，我朋友问我： 这个政策里面条款对老百姓来说都是利好，对于开发商来说都是利空 为什么是这样的政策 我想这可能是很多人的疑问 行业政策几乎每年都会出台不少，但是如此大刀阔斧波澜壮阔的政策实属罕见 为什么今年出台了828现房销售的政策 我想了一下回答他： 因为2026年的十年前是2016年 2016年房地产发展历史上也同样出台了两个大政策 一个叫房住不炒，一个叫租售并举 一晃眼已经十年过去了 不知道各位还记得吗 01 说实话在2016年提出房住不炒和租售并举的时候，行业内几乎没有人在乎 因为那时房地产正在经历高光时刻 2015年的330政策直接将楼市冲到顶峰 几乎每一个出租车司机都会和你讨论到底买哪里赚钱更多 所以那个时候的政策，很多人都觉得只是口号 只是拿出来说说而已 包括楼市凭借着肌肉记忆依然高速发展了几年 直到2021年冲到顶峰 几乎所有人都已经忘了这两个政策 但是时至今日站在十年后的现在再来回看 不得不说，这两个政策已经成功了 现在的房子确实是不炒了 房价已经好多年没什么大的变动了 现在买房和租房确实得到的权益也非常接近了 更重要的是 房地产行业已经解决了个体与家庭的刚性居住问题 2021年，全国有1500万套住宅的成交 2021年之前的连续十年全国都有超过1000万套的住宅成交 这十年简单的换算都有超过1亿套住宅的成交 截至2026年，房地产经历了接近30年的高速发展 所以我们必须要接受一个残酷现实 此时此刻市场已经几乎没有太多的刚需了 行业的发展已经基本解决了人均住房的问题 这也是为什么我们看到在2026年的现在敢这么大刀阔斧的对房地产改革的原因 然后很多人问我这次的政策是不是认真的 我面对这个问题的答案就是：不要有幻想，绝对完全超级必需的认真 以前房地产调控之所以难 因为行业牵扯三个因素 一边是关于百姓居住的民生，一边是带动城市发展的建设，然后才是行业和产业的发展 所以很多时候为什么不敢彻底调控 一边是老百姓需要住房，一边是城市也要发展建设 这也是为什么很多人都说调控和真实发生会有偏离 但是现在今时不同往日 因为楼市最关键的两个因素其实已经完成了 大家都已经完成了刚需的满足 哪怕没满足现在租房也非常好，甚至可以说更好 而且城市发展也从城镇化到现在的城市更新，从大刀阔斧到现在的城市微雕 这两个趋势的变化也在说着 房地产行业最大的使命已经完成了 那么坦白讲 行业本身的被需要程度其实已经没那么重要 这是这次政策有定力有决心而且一定会坚定不移执行下去的原因 02 那关于未来一手房的趋势，其实之前有过一个推送 新政之后，一手房价会涨吗 包括行业内很多人都会聊，整个一手房的供应量会越来越少 大部分人的理解和判断都是觉得：因为政策出台了，现房销售难了，因为准入门槛高了，所以一手房供应量开始少了 但是今天我想提另外一个角度 很多人觉得是因为出台政策所以一手房供应少了 但是有没有可能就是 未来整个一手房必须要压缩供应，所以才在这个时候开始出台政策 首先是二手的崛起势不可挡 今年上半年行业第一次二手成交比重超过50%，未来将永远超过50% 与此同时国家统计局发布2026年8月宏观数据也第一次出现了二手房交易网签面积 这都代表着从现在开始到以后，二手就是主流 另外一手房的供需在短时间内极度压缩是行业发展的必然 这件事在美国和日本都已经充分展现 在日本1.2亿人口，现在一年一手房的去化差不多20万套左右 美国3.4亿人口一年去化75万套左右 按照人口基数转换，未来咱们全国一年一手房销售套数理性来说 差不多是300万套左右，就够了 现在一年全国还有800万套的成交 所以我觉得这远不是底部，整个一手的成交量还会持续的下探 这和政策无关 这和行业发展趋势有关 与此同时这件事其实已经在上海开始慢慢出现了 不知道各位注意到没有，上海一手房供应量的下滑已经很明显了 在很长一段时间上海的一手二手都保持在一个大概范围 一手每年卖个10万套，二手每年卖个25万套，互相之间1:2.5的关系 但是现在上海的一手房供应套数是多少知道么 2025年大约是4万套，今年上半年只有1.4万套 整个供应量在主动下滑 如果什么时候上海的一手房一年只有不到1万套的供应量，大家千万不要惊讶 我觉得这也符合行业发展的趋势 03 一手房的供应量必须要下滑的原因也在于 只有降低一手的供应才能保二手房价 各位记住这个判断 现在上海的二手房价还没筑底，一个很重要的驱动力就是：一手又便宜又好 有一手房作为参考 一个理性客户此时当然选择一手房 最近上海的一个郊区一手房一直在触发积分 就是因为他又便宜又好 这背后的代价
